Μεταβίβαση ακινήτων – Τι θα αλλάξει από το 2021

04/12/2020 8:07

Χρόνο και χρήμα απαιτεί η μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα, με τη χώρα να παραμένει ουραγός στην παγκόσμια κατάταξη, καθώς ο όγκος της γραφειοκρατίας που ζητείται για να πουληθεί, π.χ., ένα διαμέρισμα είναι μεγαλύτερος από χώρες όπως οι Νήσοι του Σολομώντα, η Ουγκάντα, η Ζιμπάμπουε, η Γκάνα, η Καμπότζη και η Σομαλία. Πρόκειται για μια κατάσταση η οποία μάλιστα βαίνει διαρκώς επιδεινούμενη, είτε επειδή προστίθενται έγγραφα και δικαιολογητικά είτε επειδή άλλες χώρες προχωρούν σε βελτιώσεις των δικών τους συστημάτων ξεπερνώντας την Ελλάδα.

Ετσι, σύμφωνα με την τελευταία ετήσια έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας για την ευκολία του επιχειρείν, η Ελλάδα βρίσκεται στην 156η θέση μεταξύ 190 χωρών, καθώς εξακολουθεί να απαιτείται η συγκέντρωση 11 διαφορετικών εγγράφων και πιστοποιητικών για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Στην αντίστοιχη έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας για το 2019, η χώρα μας βρισκόταν στην 153η θέση.

Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να δαπανήσουν ένα μήνα (26 εργάσιμες ημέρες) για να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, χρόνος που δεν «περιποιεί τιμή» στη χώρα και είναι η χειρότερη επίδοση μεταξύ των χωρών-μελών της Ε.Ε.

Ασφαλώς, υπάρχουν και χειρότερες περιπτώσεις, όπως π.χ. η Νιγηρία, όπου οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να συγκεντρώσουν 12 έγγραφα, αλλά χρειάζονται πάνω από τρεις μήνες, ή 105 ημέρες! Στον αντίποδα, στη Γεωργία και στο Κατάρ χρειάζεται κανείς ένα έγγραφο και μία εργάσιμη ημέρα για να ολοκληρώσει μια συναλλαγή. Στη Νορβηγία απαιτείται μία διαδικασία και τρεις ημέρες, στην Πορτογαλία μία διαδικασία και 10 εργάσιμες και στην Ολλανδία, πέντε έγγραφα και 2,5 εργάσιμες ημέρες. Συγκριτικά με τις υπόλοιπες χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα βρίσκεται επίσης στην τελευταία θέση (34η). Κατά μέσον όρο, μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ απαιτούνται 4,7 έγγραφα και 23,6 ημέρες για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί έγγραφα όπως η βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, το πιστοποιητικό ότι το ακίνητο δεν φέρει πολεοδομικές παραβάσεις και η βεβαίωση πληρωμής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ). Ειδικά η τελευταία βεβαίωση είχε καταργηθεί το 2014, ακριβώς για να περιοριστεί η γραφειοκρατία, αλλά έκανε… δυναμική επανεμφάνιση το 2017.

Ο τεράστιος αυτός όγκος της γραφειοκρατίας όχι μόνο λειτουργεί ως αντικίνητρο για την προσέλκυση ξένων επενδυτών στην αγορά ακινήτων και συνολικά στην οικονομία, αλλά επιπλέον έχει εκτινάξει το διαχειριστικό κόστος των ακινήτων που περνούν υπό τον έλεγχο των τραπεζών, ή των επενδυτικών funds, στο πλαίσιο της διαδικασίας εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων. Πρόκειται για ένα θέμα που έχουν θίξει πολλάκις τόσο οι διαχειριστές των μη εξυπηρετούμενων δανείων, όσο και οι ίδιες οι διοικήσεις των τραπεζών, οι οποίες διαπιστώνουν ότι για να «καθαρίσουν» ένα ακίνητο και να μπορέσουν να το μεταβιβάσουν, χρειάζονται χιλιάδες εργατοώρες και σημαντικό κόστος, που συνήθως κινείται πέριξ των 1.000 ευρώ ανά ακίνητο.

Έρχονται αλλαγές

Στο πλαίσιο αυτό, κατά τη διάρκεια του 2021 και αρχής γενομένης από τον Μάρτιο, το κυβερνητικό επιτελείο προγραμματίζει μια σειρά παρεμβάσεων, που αναμένεται να διευκολύνουν σημαντικά τη σχετική διαδικασία της μεταβίβασης ακινήτων, όπως επίσης και τις δωρεές, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές. Σε πρώτη φάση θα δημιουργηθεί ένα ηλεκτρονικός φάκελος για κάθε μεταβίβαση ακινήτου που θα γίνεται. Ειδικότερα, εντός του πρώτου τριμήνου αναμένεται να ενεργοποιηθεί σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία δημιουργείται σήμερα από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Μέσω αυτής θα συλλέγονται και θα καταχωρίζονται τα δεκάδες δικαιολογητικά, έγγραφα και πιστοποιητικά που πρέπει να συνοδεύουν κάθε ακίνητο το οποίο πρόκειται να μεταβιβαστεί. Αυτό βέβαια σημαίνει ότι θα πρέπει να συνεργαστούν διάφοροι φορείς, όπως το κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, οι δήμοι, ο ΕΦΚΑ και ασφαλώς η ΑΑΔΕ. Στόχος είναι η όλη διαδικασία να ξεκινάει και να ολοκληρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Πάντως, πέραν της ψηφιακής συλλογής των σχετικών δικαιολογητικών και επειδή πολλές φορές η πράξη απέχει από τη θεωρία, φορείς της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι θα πρέπει να καταβληθεί προσπάθεια, ώστε να μειωθούν και τα σχετικά δικαιολογητικά.

17 έγγραφα και 180 ημέρες για την οικοδομική άδεια

Σύνθετη διαδικασία αποδεικνύεται και η έκδοση οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας, η έκδοση άδειας για την ανέγερση μιας αποθήκης (αυτή λαμβάνεται ως σημείο αναφοράς για τις ανάγκες της έκθεσης), χρειάζεται 17 διαφορετικά έγγραφα, έναντι 12,7 που είναι ο μέσος όρος των υπολοίπων χωρών-μελών του ΟΟΣΑ.

Παράλληλα, ο χρόνος που απαιτείται μέχρι να λάβει κανείς το πολυπόθητο «χαρτί» της άδειας ανέρχεται σε 180 ημέρες, δηλαδή έξι μήνες, έναντι 152,3 ημερών στις υπόλοιπες χώρες του ΟΟΣΑ. Το δε κόστος ανέρχεται σε 1,9% της αξίας της αποθήκης, ή περίπου 16.200 ευρώ για αποθήκη κόστους 853.000 ευρώ. Το αντίστοιχο κόστος στον ΟΟΣΑ διαμορφώνεται σε 1,5%. Μεταξύ των πλέον χρονοβόρων εγκρίσεων για μια οικοδομική άδεια, είναι η λήψη έγκρισης από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, που απαιτεί 45 ημέρες κατά μέσον όρο και η σύνδεση της οικοδομής με τα δίκτυα ύδρευσης και ηλεκτρικού ρεύματος, που επίσης απαιτεί 45 ημέρες.

Χώρες, όπως η Αυστρία (49η), η Γαλλία (52η) και η Τουρκία (53η) εμφανίζονται υψηλότερα στην παγκόσμια κατάταξη, αναφορικά με την έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά π.χ. η Ιταλία βρίσκεται στην 97η θέση. Στην περίπτωση της Ελλάδας, η βαθμολογία της χώρας ωφελείται από το γεγονός ότι το κόστος έκδοσης μιας άδειας και η ποιότητα του κτιρίου που προκύπτει (με βάση τη διαδικασία που ακολουθείται) είναι πάνω από τον μέσο όρο των χωρών-μελών του ΟΟΣΑ. Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι την τελευταία διετία καταβάλλεται μια σοβαρή προσπάθεια για την ψηφιοποίηση και την επιτάχυνση της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-Αδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ). Η σχετική πλατφόρμα εμπλουτίζεται διαρκώς, ώστε να γίνεται φιλικότερη προς τον χρήστη, χωρίς βέβαια αυτό να σημαίνει ότι δεν προκύπτουν ακόμα ζητήματα. Βασικό εμπόδιο είναι και το γεγονός ότι οι κατά τόπους πολεοδομίες εξακολουθούν να λειτουργούν με αναλογικό τρόπο.