Στο σφυρί 300.000 ακίνητα από «κοράκια» και τράπεζες!

18/08/2020 15:12

Μπαράζ πλειστηριασμών το φθινόπωρο, καθώς έληξε το πρόγραμμα προστασίας της α’ κατοικίας, ενώ τον Σεπτέμβριο λήγει και η προθεσμία υπαγωγής στο πρόγραμμα «Γέφυρα»

Ρεπορτάζ ΘΑΝΑΣΗΣ ΚΟΥΚΑΚΗΣ

ΈΚΡΗΞΗ πλειστηριασμών αναμένεται στα τέλη του φθινοπώρου, μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών υπαγωγής των εν υπόθηκων δανειοληπτών στο πρόγραμμα επιδότησης δόσης δανείου «Γέφυρα» και μετά την ενεργοποίηση του νέου Πτωχευτικού Κώδικα, στη βάση του οποίου οι αναδιαρθρώσεις δανείων και οι ρευστοποιήσεις ενεχύρων θα επιταχυνθούν σημαντικά.

Ενέχυρα

Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, οικιστικά και επαγγελματικά, που σήμερα αποτελούν ενέχυρα μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, θα μείνουν άνευ προστασίας έως τα μέσα του 2022. Αυτά είτε θα βγουν προς πώληση ή προς εκμετάλλευση από τράπεζες και διαχειριστές (servicers). Σήμερα τα ενυπόθηκα δάνεια ανέρχονται σε αξία σε 70 δισ. ευρώ και συνδέονται με περίπου 800.000 ακίνητα, τα οποία χρησιμοποιούνται ως εξασφάλιση. Εξ αυτών, τα 360.000 αφορούν σε κατοικίες, κύριες και εξοχικές, και τα 440.000 είναι επαγγελματικά ακίνητα.

Πληροφορίες από τον τραπεζικό τομέα υποστηρίζουν πως από το σύνολο των 800.000 ακινήτων, τα 300.000 ακίνητα αναμένεται να περάσουν με τον έναν ή τον άλλον τρόπο στον διαχειριστικό έλεγχο ανεξάρτητων εταιρειών που θα αναλάβουν το έργο των ανακτήσεων. Τα 2/3 εξ αυτών, ήτοι 200.000 ακίνητα, θεωρούνται αξιοποιήσιμα, ήτοι ενσωματώνουν αξία που μέσω ρευστοποιήσεων και μισθώσεων μπορεί να αποφέρει σημαντικές χρηματοροές. Οπως έχει διαμορφωθεί σήμερα το τοπίο στον εγχώριο τραπεζικό τομέα, η συντριπτική πλειονότητα των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων βρίσκεται υπό τη διαχείριση τριών Ανώνυμων Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, των αποκαλούμενων και servicers. Αυτές οι εταιρείες είναι οι doValue Greece, Intrum Hellas και Cepal που έχουν υπό διαχείριση το μεγαλύτερο μέρος των ενυπόθηκων δανείων και ως εκ τούτου και τον έλεγχο των ενεχυριασμών ακινήτων που τα συνοδεύουν. Καιγι’ αυτόν τον λόγο οι συγκεκριμένες εταιρείες αποκτούν σημαίνοντα ρόλο στην ελληνική οικονομία, καθώς από τον τρόπο που θα αξιοποιήσουν το απόθεμα των ακινήτων που θα συγκεντρώσουν θα εξαρτηθεί και η ανάκαμψη του εγχώριου real estate.

Επιδιώξεις

Πρέπει να σημειωθεί πως η αγορά των servicers δημιουργήθηκε μόλις το 2016, όταν δόθηκε η πρώτη άδεια και αριθμεί σήμερα περισσότερες από 20 αδειοδοτημένες εταιρείες. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού servicers είναι κάτι που θα πρέπει να επιδιώξουν η κυβέρνηση και η Επιτροπή Ανταγωνισμού, καθώς αυτό θα σημαίνει ότι υπάρχει υγιής ανταγωνισμός σε μια υγιή αγορά που έχει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης.

Το ότι ένας μικρός αριθμός mega-servicers θα αναλάβει πάνω από το 90% του συνολικού όγκου των μη εξυπηρετούμενων δανείων, συνεπάγεται πως τα assets under management θα είναι σε λίγα χέρια. Ωστόσο, η κρίση που γέννησε η πανδημία του κορωνοϊού έχει προκαλέσει σοβαρό πρόβλημα στα δάνεια των τραπεζών αλλά και στα χαρτοφυλάκια των servicers και διαφαίνεται πως θα δημιουργήσει μια νέα γενιά «κόκκινων» δανείων.

Αν και ασφαλείς εκτιμήσεις για τα νέα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που θα γεννηθούν λόγω πανδημίας δεν μπορούν να γίνουν σε αυτήν τη φάση, οι οιωνοί δεν είναι καλοί. Σε ένα σενάριο, που προβλέπει χαμηλούς ρυθμούς ανάπτυξης το 2021 και επαναφορά στο ΑΕΠ του 2019 μετά το 2022, τα νέα «κόκκινα» δάνεια θα μπορούσαν να ξεπεράσουν ακόμη και τα 10 δισ. ευρώ.

Σήμερα, δάνεια συνολικού ύψους 19 δισ. ευρώ, ρυθμισμένα ή μη, που ήταν εξυπηρετούμενα μέχρι και τον Μάρτιο του 2020, βρίσκονται σε καθεστώς αναστολής πληρωμών. Από αυτά, περίπου τα εννέα δισ. ευρώ είναι στεγαστικά, 1,3 δισ. ευρώ είναι καταναλωτικά δάνεια και 1,4 δισ. ευρώ αφορούν σε αντίστοιχες χορηγήσεις σε μικρές επιχειρήσεις και επαγγελματίες.

Το ύψος των δανείων που θα «κοκκινίσουν» μετά την περίοδο αναστολής θα εξαρτηθεί αφενός από τις μακροοικονομικές συνθήκες, αφετέρου από τις προβλέψεις του νέου Πτωχευτικού Κώδικα.

Εξυγίανση

Όπως παραδέχονται τόσο κυβερνητικά στελέχη όσο και τραπεζικοί κύκλοι, ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας θα έχει σημαίνουσα σημασία για την εξυγίανση του χρηματοπιστωτικού συστήματος, για την αντιμετώπιση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά και για την εύρυθμη λειτουργία της πραγματικής οικονομίας. Από τις τελικές διατάξεις του νέου Πτωχευτικού Κώδικα θα εξαρτηθεί η υλοποίηση των σχεδίων των τραπεζών για τη μείωση των «κόκκινων» δανείων αλλά και ο σχεδιασμός των διεθνών επενδυτών που συμμετέχουν στις συναλλαγές μεταβίβασης χαρτοφυλακίων δανείων. Στη βάση αυτή θα έχει ειδικό βάρος για τις εγγυήσεις του προγράμματος «Ηρακλής», που είναι ήδη σε πλήρη εξέλιξη.

ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ «ΗΡΑΚΛΗΣ»

Να τονισθεί πως σύμφωνα με υπολογισμούς των υπηρεσιών της Τραπέζης της Ελλάδος, ο λόγος των μη εξυπηρετούμενων δανείων (Non Performing Loans – NPL) προς το σύνολο των δανείων (NPL ratio) εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί μετά την ολοκλήρωση των τιτλοποιήσεων με χρήση του προγράμματος «Ηρακλής» στο 25% περίπου, από 37,3% σήμερα, χωρίς όμως να προσμετρώνται τα νέα «κόκκινα» δάνεια, που θα προκύψουν λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας του κορωνοϊού.

Όπως δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα «ΜΠΑΜ» που κυκλοφορεί