Τα αιτήματα των μεσιτών για την Golden Visa αλλά και την επιβίωση του κλάδου

13/12/2022 16:00

Αναστάτωση επικρατεί στην αγορά ακινήτων με την επικείμενη νομοθετική παρέμβαση της κυβέρνησης, η οποία ανεβάζει στα 500.000 ευρώ τα χρήματα που απαιτούνται για την έκδοση της περίφημης Golden Visa. Το ποσό ανέρχεται έως σήμερα στα 250.000 ευρώ και αποτέλεσε την τονωτική ένεση όχι μόνο για τους κτηματομεσίτες, αλλά για μία 10ετία έριξε και σημαντικές ποσότητες νερού στον μύλο της ελληνικής οικονομίας.

Του ΣΤΑΥΡΟΥ ΓΕΩΡΓΑΚΟΠΟΥΛΟΥ

Η «ΜΠΑΜ» αποκαλύπτει σήμερα τις αναταράξεις στην αγορά ακινήτων και τι ζητούν από την κυβέρνηση όσοι ασχολούνται με την κτηματαγορά

Ο διπλασιασμός του ποσού, χωρίς κάποιον διαχωρισμό, όμως, ανατρέπει τα δεδομένα και απειλεί να τινάξει στον αέρα πολλές συμφωνίες που βρίσκονται στο αρχικό στάδιο. Με επιπτώσεις όχι μόνο στον κτηματομεσιτικό κλάδο, αλλά και στον επισκευαστικό και στον κατασκευαστικό.
Το πρόγραμμα Golden Visa εφαρμόστηκε με τον νόμο 4146 του 2013. Προέβλεπε την άδεια πενταετούς παραμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών εάν αποκτούσαν ακίνητη περιουσία 250.000 ευρώ στην Ελλάδα. Εναλλακτικά δινόταν και σε όποιον επένδυε στην ελληνική επιχειρηματικότητα ή σε έργα υποδομής από 3.000.000 έως 100.000.000 ευρώ. Με απαραίτητη προϋπόθεση τη δημιουργία 150 νέων θέσεων εργασίας.

Άνοιξαν δουλειές

Εκείνη η νομοθετική παρέμβαση από την κυβέρνηση του Αντώνη Σαμαρά κράτησε όρθιο τον κλάδο, καθώς η δυνατότητα της ελεύθερης μετακίνησης μέσα στις χώρες της Συνθήκης Σένγκεν έφερε στην Ελλάδα χιλιάδες Κινέζους και Ισραηλινούς. Φυσικά δεν είχαμε ανακαλύψει την Αμερική. Ανάλογα προγράμματα είχαν και άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Κυρίως του Νότου, όπως η Μάλτα, η Κύπρος, η Πορτογαλία, αλλά και η Ισπανία. Απλώς για την πατρίδα μας το πρόγραμμα έφερε και χρήματα στα κρατικά ταμεία, αλλά και άνοιξε δουλειές, οι οποίες είχαν βαλτώσει εξαιτίας των μνημονίων. Διότι όπως αντιλαμβάνεται ο καθένας, τα ακίνητα, δηλαδή τα διαμερίσματα που άρχισαν να πωλούνται κατά 100άδες, στις περισσότερες περιπτώσεις χρειάζονταν ανακαίνιση, τροποποιήσεις και εργασίες που πρόσφεραν μεροκάματα.
Ακόμα και νέες κατοικίες φτιάχτηκαν για να καλύψουν τις ανάγκες της ζήτησης. Άρα δούλεψαν και αρχιτεκτονικά γραφεία, εργολάβοι και γενικά κινήθηκε όλος ο κατασκευαστικός κλάδος.

Το «πάγωμα»

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών την τελευταία διετία σε συνδυασμό με τις καραντίνες εξαιτίας του κορωνοϊού φρέναραν τις πωλήσεις κατοικιών σε πολίτες ξένων χωρών, αλλά σταδιακά η αγορά εμφάνισε από το περασμένο καλοκαίρι νέες τάσεις ανόδου. Μέχρι που ήρθε η ανακοίνωση του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο ότι το απαιτούμενο ποσό για την έκδοση της Golden Visa θα ανεβεί στα 500.000 ευρώ, ώστε να περιοριστούν οι αγορές από ξένους με στόχο να βελτιωθούν οι συνθήκες για τους Έλληνες, κυρίως τους νέους που ψάχνουν σπίτι για να νοικιάσουν, αλλά δεν μπορούν να βρουν, διότι οι τιμές έχουν εκτοξευθεί στον… Θεό.

Η αγορά «πάγωσε». Προκλήθηκε αναβρασμός. Οι εμπλεκόμενοι άρχισαν να ψάχνονται, καθώς στον κτηματομεσιτικό κλάδο έχουν την άποψη ότι οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν όχι από τις αγορές όσων στόχευαν στην Golden Visa, αλλά εξαιτίας του Airbnb.

Μετά την αρχική παγωμάρα, βέβαια, οι εμπλεκόμενοι στον κλάδο άρχισαν τις επαφές με κυβερνητικά στελέχη για την οριστική διαμόρφωση του νέου σκηνικού μέσα από μια άτυπη δημόσια διαβούλευση. Με μια σειρά επιχειρημάτων και μέσω επιστολών θέλησαν οι μεσίτες να αναδείξουν τα επιμέρους ζητήματα που θεωρούν ότι πρέπει να διευθετηθούν, ώστε και η κυβέρνηση να υλοποιήσει τις εξαγγελίες της αλλά και οι εμπλεκόμενοι κλάδοι να παραμείνουν ζωντανοί, δίχως να πληγούν ανεπανόρθωτα από τις τροποποιήσεις.

«Εμείς δεν λέμε να μην περάσει το νομοσχέδιο που προανήγγειλε ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ, αλλά να ληφθούν υπόψη του υπουργείου κάποιες λεπτομέρειες ώστε οι ρυθμίσεις να ωφελήσουν και τη χώρα αλλά και όσους ασχολούμαστε με τα ακίνητα» μας είπε γνώστης της αγοράς. Παρόμοιες απόψεις εκφράζει και ο δικηγόρος Αλέξανδρος Βαρνάβας που ασχολείται με το θέμα αλλά και ο Ελευθέριος Ποταμιάνος, πρόεδρος μεσιτών Αθηνών – Αττικής.

Τα αιτήματα

Ποια είναι τα αιτήματα που βρίσκονται ήδη στο υπουργείο Ανάπτυξης; Πρώτα απ’ όλα ο διαχωρισμός των ζωνών. Με το εύλογο επιχείρημα ότι δεν μπορεί να ορίζονται οι 500.000 ευρώ ως πλαφόν στο Κολωνάκι, στη Γλυφάδα, στην Κηφισιά και να ισχύει το ίδιο ποσό και στην πλατεία Αττικής ή στα Κάτω Πατήσια.

«Πρέπει να διαμορφωθεί ένα κλιμακωτό ποσό, ανάλογα με τις ζώνες αντικειμενικών αξιών» μας εξήγησαν γνώστες της αγοράς. Την πρότασή τους γνωρίζουν ήδη και την επεξεργάζονται ο Άδωνις Γεωργιάδης και ο Νίκος Παπαθανάσης.
Το δεύτερο αίτημα αφορά στην ανάγκη για μια περίοδο προσαρμογής. Να δοθεί, δηλαδή, μέσω του ΦΕΚ ένα εύλογο χρονικό διάστημα, ίσως ενός έτους ή έστω έξι μηνών, για να κλείσουν οι υπάρχουσες εκκρεμότητες.

«Υπάρχουν πολλές καταρχήν συμφωνίες που παραμένουν μετέωρες μόνο με την καταβολή των προκαταβολών. Ειδικά οι Κινέζοι καθυστέρησαν την ολοκλήρωση των αγορών εξαιτίας της επιβολής σκληρών μέτρων για τον μηδενισμό των κρουσμάτων κορωνοϊού. Πολλοί ζήτησαν παράταση, αν και έχουν στείλει τα πρώτα χρήματα. Οι συμφωνίες, όμως, έγιναν με το πρόγραμμα στα 250.000 ευρώ. Ο διπλασιασμός του απαιτούμενου ποσού προφανώς απειλεί να ακυρώσει τις αγοραπωλησίες και, βέβαια, θα καταστήσει υποχρεωτική την επιστροφή των προκαταβολών. Σε αυτή την περίπτωση ο κλάδος θα γονατίσει. Άρα, η περίοδος χάριτος για τις υπάρχουσες συμφωνίες θα ωφελήσει και τους επαγγελματίες και το κράτος» μας ανέφεραν για το δεύτερο αίτημα.

Υπάρχει ακόμη μία παράμετρος. Ξαφνικά υπήρξαν διαρροές που ανέφεραν ότι θα χρειαστεί από δω και πέρα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Μέχρι τώρα, όμως, δεν προβλέπεται κάτι τέτοιο από τη νομοθεσία και όλες οι προκαταβολές εστάλησαν με ιδιωτικά προσύμφωνα, όπως αυτά που υπογράφονται καθημερινά κατά χιλιάδες σε όλο το εύρος των υπηρεσιών και του εμπορίου.

Γίνεται αντιληπτό ότι ενώ βρισκόμαστε στην ευθεία για την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, ο κλάδος των μεσιτών, και όχι μόνο, ζει με τον εφιάλτη της πλήρους κατάρρευσης. Με την αγωνία να κορυφώνεται και τα βλέμματα να είναι καρφωμένα προς το υπουργείο Ανάπτυξης αλλά και το Μέγαρο Μαξίμου, για να βρεθεί λύση και στο πρόγραμμα της Golden Visa που στήριξε την ελληνική οικονομία σε δύσκολες εποχές.

Τι ισχύει σε άλλες χώρες

Με τον διπλασιασμό του απαιτούμενου ποσού από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ και δίχως τον διαχωρισμό ζωνών, η Ελλάδα χάνει και το συγκριτικό πλεονέκτημα που είχε έναντι άλλων χωρών στην προσέλκυση κεφαλαίων από πολίτες τους. Στην Ισπανία, για παράδειγμα, το ποσό για την Golden Visa ανέρχεται στα 500.000 ευρώ, με δικαίωμα εργασίας σε όποιον την αποκτά. Με τα παράβολα σε βάθος πενταετίας να προσθέτουν επιπλέον κόστος περίπου 40.000 ευρώ, ενώ υπάρχουν και τα μεταβιβαστικά που κυμαίνονται στο 10%.

Στην Πορτογαλία, το μίνιμουμ για τη χορήγηση της άδειας παραμονής είναι 280.000 ευρώ. Τα έξοδα μεταβίβασης ανέρχονται στο 15%, ενώ προβλέπονται και περίπου 50.000 για παράβολα στη διάρκεια της πενταετίας.

Η Μάλτα έχει ορίσει το ποσό στα 350.000 ευρώ. Τα μεταβιβαστικά ανέρχονται στο 10%, τα παράβολα φτάνουν στα 40.000 ευρώ, ενώ υπάρχει και η υποχρέωση της καταβολής ενός ποσού 30.000 ευρώ ως δωρεά στο κράτος.
Όσο για την Κύπρο, εκεί απαιτούνται 300.000 ευρώ. Αλλά με ένα ντεζαβαντάζ, που έχει να κάνει με τη Συνθήκη Σένγκεν.

Όλα τα προαναφερόμενα, αφορούν μία τετραμελή οικογένεια. Γι’ αυτό και είναι υψηλά τα παράβολα.
Όπως και να ’χει, όμως, η Ελλάδα έχει ακόμη ένα σημαντικό πλεονέκτημα έναντι των άλλων χωρών που προσφέρουν το προνόμιο της Golden Visa, το οποίο κινδυνεύει να χάσει, μετά τον de facto διπλασιασμό του απαιτούμενου ποσού, δίχως τον διαχωρισμό των ζωνών ανάλογα με τις αντικειμενικές αξίες. Διότι όπως ένας Έλληνας θα δώσει περιορισμένα χρήματα για την αγορά διαμερίσματος στο Μεταξουργείο, αλλά σαφώς περισσότερα για το Κολωνάκι, έτσι θα λειτουργήσει και ο ξένος. Άρα, πολλές συμφωνίες κινδυνεύουν να τιναχθούν στον αέρα και μαζί τους όλοι οι εμπλεκόμενοι κλάδοι. Ειδικά εάν δεν δοθεί μια περίοδος προσαρμογής της αγοράς…

Αλέξανδρος Βαρνάβας, δικηγόρος

Σχετικά με την επικείμενη αλλαγή της Golden Visa θα πρέπει να προβλεφθεί μια μεγάλη μεταβατική περίοδος τουλάχιστον έξι μηνών για να προσαρμοστεί η αγορά, αλλά και μια σειρά μεταβατικών διατάξεων προκειμένου να μην κινδυνεύσουν υποθέσεις που είναι σε εκκρεμότητα και να μην επηρεαστούν όσοι μέχρι σήμερα έκαναν επένδυση με το παλαιό όριο των 250.000 ευρώ.

Συγκεκριμένα θα πρέπει να προβλεφθεί ότι όσοι αγόρασαν ακίνητο την προηγούμενη δεκαετία και κατέθεσαν για άδεια διαμονής επενδυτή, θα μπορούν να ξανακαταθέσουν οποτεδήποτε στο μέλλον βάσει του παλαιού ορίου, ακόμη και αν χάσουν το δικαίωμα ανανέωσης, δηλαδή να αποφευχθεί οπωσδήποτε το φαινόμενο σε επενδυτές του παλαιού καθεστώτος να ζητηθεί επιπλέον επένδυση. Περίπου 3.000 Κινέζοι δεν μπόρεσαν να ανανεώσουν λόγω κορωνοϊού, θα τους ζητηθεί επιπλέον επένδυση όταν θα προσέλθουν να καταθέσουν νέα αιτήματα βάσει της αρχικής αγοράς τους;

Επίσης αν θελήσουν να αντικαταστήσουν το ακίνητο με άλλο, π.χ. λόγω παλαιότητας, να μπορούν να επιλέξουν πάλι βάσει του παλαιού ορίου και να μην τους ζητηθεί επιπλέον επένδυση, βάσει και του κανόνα της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης προς το κράτος.

Παράλληλα θα πρέπει όσες υποθέσεις είναι σε εξέλιξη και έχει αποδεδειγμένα δοθεί προκαταβολή για ένα ή περισσότερα ακίνητα, να μπορούν να ολοκληρωθούν αργότερα και οι επενδυτές να μπορούν να καταθέτουν οποτεδήποτε βάσει του παλαιού ορίου.

Περιπτώσεις όπου ο επενδυτής έχει ήδη προβεί σε αγορά ενός ακινήτου αξίας χαμηλότερης των 250.000 ευρώ, το οποίο θα χρησιμοποιηθεί κατά την αίτηση, πλην όμως δεν έχει ακόμη βρει το επόμενο ή επόμενα ακίνητα μέχρι τη συμπλήρωση του ελάχιστου ορίου, θα πρέπει να εξαιρούνται από την υποχρέωση πληρωμής προκαταβολής, αφού αποδεικνύεται από την πρώτη αγορά ότι η υλοποίηση της επένδυσης είναι σε προχωρημένο στάδιο.

Όσον αφορά τις περιοχές όπου θα εφαρμοστεί το μέτρο, θα έπρεπε να μελετηθούν προσεκτικά ώστε να μην παρατηρηθούν ευτράπελα εξομοίωσης πανάκριβων περιοχών με άλλες υποβαθμισμένες. Το μόνο βέβαιο είναι ότι θα πρέπει να μείνουν όσο το δυνατόν περισσότερες περιοχές στο παλαιό καθεστώς, καθώς το χαμηλό ύψος επένδυσης ήταν και το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της χώρας.

Όσον αφορά τον περιορισμό της δυνατότητας πολλαπλής αγοράς, δηλαδή αγοράς περισσότερων του ενός ακινήτων, δεν είναι απαραίτητα κακό μέτρο, όμως θα πρέπει και πάλι να γίνουν νομοθετικές προβλέψεις τόσο για όσους έχουν ήδη δύο ή τρία ακίνητα (βάσει του παλαιού καθεστώτος) ή σχεδιάζουν να αγοράσουν πολλαπλά ακίνητα και ήδη έχουν αγοράσει το πρώτο ή έχουν πληρώσει προκαταβολές με τους τρόπους που προβλέπει ο νόμος.

Ελευθέριος Ποταμιάνος, πρόεδρος μεσιτών Αθηνών – Αττικής

Το πρόγραμμα της Golden Visa στην Ελλάδα αποτελούσε και αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης της εγχώριας κτηματαγοράς. Ειδικότερα, από τις αρχές του 2017 και μετά ήταν αυτό το πρόγραμμα που με τον τρόπο τον οποίο δούλεψε έφερε αρκετά δισ. ευρώ στην ελληνική κτηματαγορά και έδωσε ώθηση έπειτα από πολλά συναπτά χρόνια οικονομικής ύφεσης. Επίσης μια σειρά από εκατοντάδες επαγγέλματα άρχισαν πάλι να δραστηριοποιούνται στην οικοδομή αλλά και γύρω από αυτήν.

Η επιτυχία αυτού του προγράμματος, το οποίο προϋπήρχε από το 2013, έγκειται κυρίως στο γεγονός ότι ήταν αφενός από τα πιο προσεγγίσιμα σε αξία (250.000 ευρώ) σε σχέση με άλλα ευρωπαϊκά αλλά και επίσης σε συνδυασμό με το ότι έβρισκε και βρίσκει έδαφος σε μια αγορά που οι αξίες είναι συγκριτικά με άλλες χώρες χαμηλές.

Η αλλαγή του ποσού απόκτησης της Golden Visa με αγορά ακινήτου από 250.000 σε 500.000 ευρώ κατά την προσωπική μου άποψη στην παρούσα φάση δημιουργεί προβλήματα παρά λύνει. Πιο συγκεκριμένα θα πρέπει να τονιστεί καταρχήν η αναγκαιότητα συνέχισης εισροής ξένων κεφαλαίων μέσω επενδύσεων στην κύρια ‘‘μάζα’’ των ακινήτων και όχι σε κάποια ακριβά ακίνητα τα οποία πιθανώς να μην έχουν την ίδια επενδυτική ανταπόκριση.

Επιπροσθέτως όπως δείχνουν τα στατιστικά στοιχεία το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα της Golden Visa τα τελευταία δύο χρόνια μετά την έλευση της πανδημίας ολοένα και βαίνει μειούμενο, ειδικά από τη μη συμμετοχή των Κινέζων σε σχέση με το παρελθόν, οι οποίοι ήταν αυτοί που σήκωσαν όλο το βάρος. Συνεπώς το αφήγημα ότι αλλάζει το ποσό της επένδυσης για να υπάρχουν περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα για τις ελληνικές οικογένειες μάλλον είναι άτοπο.

Τέλος, ας μην ξεχνάμε ότι η αλλαγή του ποσού του προγράμματος όπως έχει ήδη προαναγγελθεί μπορεί να προκαλέσει αλυσιδωτές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς μια τέτοια αύξηση θα δώσει το έναυσμα σε κάποιους να αλλάξουν τις τιμές πώλησης ακινήτων ιδιοκτησίας τους προς τα πάνω για να καλύψουν το ποσό των 500.000 ευρώ και να επιτύχουν έτσι την πώληση, έστω και αν το ακίνητό τους επωλείτο μέχρι πριν από λίγους μήνες σε πολύ μικρότερη αξία. Συνεπώς πάλι και σε αυτή την περίπτωση οι Έλληνες δεν θα μπορούν να καλύψουν το κενό που θα ξαναδημιουργηθεί και θα μείνουν εκ νέου εκτός αγοράς.